近年来,我国住宅产业化水平有所上升,但距发达国家还有巨大差距,现实国情决定了我国不可能长期支持粗放型的住宅建设生产方式,必须大力推进住宅产业现代化。中国现阶段住宅建设受住宅生产方式、土地资源、建材资源、能源等多方面因素制约,省地节能环保型住宅的建设在推进住宅产业现代化中十分必要。
住房建设状况面临诸多问题
自20世纪90年代以来,我国住宅建设进入快速发展时期,在一定程度上改善了城乡居民住房条件。但记者在采访中获悉,我国住房制度改革深化和住房市场发展过程中,尚存影响改善居民住房状况和提高整体居住水平的问题,亟待得到解决
住房与城乡建设部住宅产业化促进中心产业发展处处长刘美霞告诉记者,2006年1月至5月,住房和城乡建设部对40个重点城市的调查统计,批准上市的商品住房中套均建筑面积达115平方米,有15个城市的套均建筑面积高于120平方米。累计可销售住房中,120平方米以上套型住房所占比重,有24个城市超过50%,有16个城市套型面积80平方米以下的住房不到总面积的10%。
"这种过度消费现象与我国人多地少的国情和当前社会经济承受能力是非常不协调的。近几年来,90平方米以下套型供应量占比不足20%。在提出90/70政策要求后,总体情况有较大好转,但调整步伐较慢,中小户型住房比重依然偏低。"刘美霞说。
刘美霞表示,除了住房结构不太合理,当前我国住宅建造方式大多采用现场砌(浇)筑、手工作业,工业化水平低,系统化的成套技术集成和整体水平差,劳动生产率低,住宅综合质量低。由于落后的技术和粗放的生产方式导致物耗水平较高,因此较国际先进水平要耗费更多的自然资源。
刘美霞介绍说:"中国住宅建设,从土地占用来看,发达国家城市人均用地82.4平方米,发展中国家平均是83.3平方米。中国城镇人均用地为100多平方米;从用材来看,用钢量平均水平每平方米55kg,比发达国家高出10%-25%,水泥用量为221.5kg,每立方米混凝土比发达国家要多消耗80kg水泥。粗放的住宅生产方式,也导致住宅使用过程中的资源消耗比较大。从能源消耗来看,住宅使用能耗为相同技术条件下发达国家的二至三倍;从水资源消耗来看,中国卫生洁具耗水量比发达国家高出30%以上。"
多位住房建设专家表示,目前在住宅项目开发过程中,只重经济效益,对节能、节地、节水、节材等重点技术和新材料、新技术、新工艺、新产品(四新)的成果应用,重视程度不够;在住宅项目建设过程中,往往不考虑长远因素,房屋的设计、布局不合理,功能不齐全,科技含量低,造成资源的浪费和破坏;在住宅室内设计上,不是盲目追求大面积、忽视功能质量,就是结构设计缺陷多,布局欠妥,使用不便,功能与现实需求严重脱节,造成面积浪费。
刘美霞告诉记者,目前落后的住宅生产方式与技术所造成大气污染、水污染、室内空气污染问题也比较突出。据统计,建筑用能产生气体排放占到全国温室气体排放的25%。北方城市冬季由于燃煤导致空气污染指数是世界卫生组织提出的最高标准的二至五倍。目前毛坯房的供应方式还未改变,家家户户自行装修不仅浪费资源,而且造成质量隐患、环境污染等。
多种因素制约中国住宅建设的发展
北京国际城市发展研究院院长连玉明指出,现今住宅建设需求量巨大。城镇化的快速发展将释放住房需求,人口集中又加剧了城市资源、能源和环境的紧张状况,资源消耗多,资源短缺问题日益严重。
然而国土资源部公布的2008年度全国土地利用变更调查结果报告显示,全国耕地只有18.25亿亩,人均仅1.3亩,还不到世界人均水平的40%。土地资源短缺,但城镇化、工业化的快速发展,使土地供需矛盾更加突出。住宅面积普遍偏大,追求低密度、大套型住宅的消费理念,使土地供应形势更加严峻。
中国住宅建设也受到能源方面的约束。中国新能源行业分析报告显示,中国能源总量四万亿吨标准煤,其中煤炭保有储量一万亿吨,可采储量894亿吨,按照目前开采强度,储采比不到100年;石油资源787亿吨,可采储量56亿,储采比约14年;天然气可采储量8500亿立方米,储采比约为32年。专家预测称,2010年即使在采取节能和资源优化配置的条件下,中国仍将缺能8%,石油进口的依存度上升到23%,天然气为20%。
住房和城乡建设部住宅产业化促进中心主任刘灿表示,我国建筑能耗占全国总能耗的30%,随着城镇居民生活水平的提高和城镇化步伐的加快,家用电器设备等方面的能耗和农村对商品能源的需求会大幅度增加,这将使我国住宅建筑能耗占全国总能耗的45%。
应大力推进省地节能环保型住宅建设
住房建设专家纷纷表示,我国住房建设发展遭遇"瓶颈"情况下,必须推进住宅产业现代化和省地节能环保型住宅建设,从发展模式、完善制度、开展示范试点工作等方面下大工夫。
必须建立适应我国国情的住宅发展模式。根据我国的人口和资源状况,按照发展循环经济、建设节约型社会的战略要求,深入研究发展"省地节能型环保"住宅的内涵,研究确立适合我国国情的住宅发展模式,包括住宅的"四节"(节地、节能、节水、节材)与环境生态指标、户型与套型面积、建筑形态、住宅基本性能要求与技术发展导向等。
通过住宅部品认证和推荐、淘汰制度,提高部品配套水平,满足建筑体系集成化要求。瑞典新建住宅中通用部品占到80%,日本用了20年时间推行部品通用化、系列化。而目前中国住宅部品系列化不到20%。
完善住宅性能认定制度,建立长效的工作机制。我国的住宅寿命平均为30多年,而发达国家一般都超过70年,有的可达百年以上。其中重要的一个原因是这些国家树立了住宅全寿命周期的建设理念,在住宅的规划、设计、建造、使用、维护、拆除和处理再生过程中,实施节约能源资源、环境保护和提高建筑质量的措施,在每个环节上尽量采用先进技术,建设长寿命周期住宅。我国住宅建设中住宅性能品质低,使用寿命短的局面亟须转变。专家建议应全面贯彻落实住宅性能认定制度。
开展示范、试点工作。积极开展康居示范工程,按照"省地节能环保型"住宅的要求,继续抓好国家康居示范工程建设,注重使用技术的集成和产业化,推动全国住宅产业整体水平提高。培育和发展一批符合住宅产业现代化要求的产业关联度大、带动能力强的龙头企业,发挥示范、引导、辐射作用,发展省地节能环保住宅。选择有条件、有积极性的城市,开展产业化基地的综合试点,探索推进机制、政策措施以及符合地方特色的住宅产业发展模式和因地制宜的住宅产业化体系。
积极培育住宅产业化基地,提高住宅产业自主创新和产业化生产能力。加快科技进步,鼓励企业技术创新和成果转化,积极开发推广先进适用的新型住宅建筑体系和住宅部品,提高工业化水平和住宅质量。通过培育、鼓励一批骨干房地产开发企业与部品生产、科研单位组成联盟,集中力量开发攻关对提高住宅综合性能起关键作用的核心技术,形成产学研相结合的技术创新体系,带动所在地区的住宅产业发展。
延伸阅读:沪上保障房签定建设质量公约严格质量管理
昨天,参与上海保障性住宅建设的五大集团上海地产集团中星公司、上海城投总公司城投置地公司、上海建工集团建工房产公司、上海城建集团城建置业公司、上海绿地集团绿地实业公司与上海市工程建设质量管理协会共同签订了《上海市住宅建设质量公约》,并承诺对自身的住宅建设质量全面负责,强化过程控制,严格质量管理体系,为用户提供符合国家标准的合格住宅。
记者从上海市工程建设质量管理协会获悉,自今年3月5日开设"住宅保障热线"至今,已接到各类有效投诉150多起,其中还受理了一起由153人联合签名的群体性投诉案,反映国内一家知名企业在浦东开发的楼盘存在多方面的质量问题。
昨天,市大型保障居住区推进办、市房管局要求五大房地产集团在建设保障房方面严把质量关。《公约》要求,对于对条例执行不力的企业,对于发生严重质量问题、引发群体性投诉的项目,将在媒体上公开曝光,并提议建设主管部门进行处理。
延伸阅读:沪拟出台措施保质量建筑商将有"短名单""黑名单"
闵行"莲花河畔景苑"在建住宅倾覆事故发生后,本市建设工程质量安全引起广大市民的高度关注。昨天下午,市十三届人大常委会第十三次会议听取和审议了"关于本市建设工程质量安全管理工作的报告"。
"合理低价"演变为"最低价"
黄融指出,本市建设工程领域还存在一些亟待解决的突出问题。如现行部分制度和标准规范不够完善,部分监理、审图等单位把关不严,给工程带来质量安全隐患。如合理低价中标制度在实际运行中往往演变为最低价中标,部分企业低价中标后,采取减少投入、以次充好、管理缺失、违规转包、签证变更等严重降低质量安全标准的行为;对处于强势地位的建设单位缺乏有效约束和责任追究机制,导致工程质量安全的第一责任难以有效落实;社会诚信体系不够健全,部分企业受经济利益驱动,存在违法违规行为,规避政府部门监管,导致质量安全事故或隐患,部分施工单位存在压价竞争、违法转包分包、非法挂靠、资质虚假和建材质量不达标等违规行为;市场准入门槛较低,企业结构不尽合理,一线施工队伍素质整体不高,技术管理力量相对短缺;政府监管力量相对薄弱,难以适应当前超常规建设的要求,城乡统筹监管和政府过程监管有待进一步强化。
研究建立"短名单""黑名单"
针对上海特大城市和软土地基的实际情况,本市考虑在《建筑法》等国家法规基础上,研究制订符合上海实际、进一步加强本市建设工程质量安全监管的法规或规章。年内将完成《上海市地基基础设计规范》第四次修编,将吸取"莲花河畔景苑"事故教训,初步考虑在地基基础设计中适当增加抗水平力的要求,对大面积堆载、位于或临近边坡和基坑的建筑物(构筑物)增加稳定性分析的要求。
黄融介绍,本市将进一步加强招投标管理。针对部分建设单位不遵守基本建设程序和边设计、边审图、边施工的现象,严格施工图招标,杜绝"三边"现象。针对最低价中标暴露出的一些问题,将采用以程序和行为监管并重的招投标监管方式,并对招投标各环节实施全过程监管。
加快以从业企业电子版《诚信手册》为主的市场信用体系建设,研究建立"短名单"和"黑名单"制度,建立综合评价体系,并向社会公布评价排名前列的企业"短名单",并将少数经营行为不规范、资质标准不到位的企业列入"黑名单"。
延伸阅读:二手房质量纠纷上升验房环节难进二手房交易
花了170万买了套不足100平方米的房子,可是买下后才发现,房间里水管是漏的、插座一通电就会短路……最近,刘先生在长桥地区买了一套房子,虽然花了巨资,可最后刘先生还得为房子的"暗毛病"继续买单。
记者昨天从上海多家中介机构了解到,目前上海二手房交易中近80%的买卖双方都会在房屋质量问题上出现纠纷。然而,可以诊断出房子暗病的验房机构却在二手房市场举步维艰。
应大力推进省地节能环保型住宅建设
住房建设专家纷纷表示,我国住房建设发展遭遇"瓶颈"情况下,必须推进住宅产业现代化和省地节能环保型住宅建设,从发展模式、完善制度、开展示范试点工作等方面下大工夫。
必须建立适应我国国情的住宅发展模式。根据我国的人口和资源状况,按照发展循环经济、建设节约型社会的战略要求,深入研究发展"省地节能型环保"住宅的内涵,研究确立适合我国国情的住宅发展模式,包括住宅的"四节"(节地、节能、节水、节材)与环境生态指标、户型与套型面积、建筑形态、住宅基本性能要求与技术发展导向等。
通过住宅部品认证和推荐、淘汰制度,提高部品配套水平,满足建筑体系集成化要求。瑞典新建住宅中通用部品占到80%,日本用了20年时间推行部品通用化、系列化。而目前中国住宅部品系列化不到20%。
完善住宅性能认定制度,建立长效的工作机制。我国的住宅寿命平均为30多年,而发达国家一般都超过70年,有的可达百年以上。其中重要的一个原因是这些国家树立了住宅全寿命周期的建设理念,在住宅的规划、设计、建造、使用、维护、拆除和处理再生过程中,实施节约能源资源、环境保护和提高建筑质量的措施,在每个环节上尽量采用先进技术,建设长寿命周期住宅。我国住宅建设中住宅性能品质低,使用寿命短的局面亟须转变。专家建议应全面贯彻落实住宅性能认定制度。
开展示范、试点工作。积极开展康居示范工程,按照"省地节能环保型"住宅的要求,继续抓好国家康居示范工程建设,注重使用技术的集成和产业化,推动全国住宅产业整体水平提高。培育和发展一批符合住宅产业现代化要求的产业关联度大、带动能力强的龙头企业,发挥示范、引导、辐射作用,发展省地节能环保住宅。选择有条件、有积极性的城市,开展产业化基地的综合试点,探索推进机制、政策措施以及符合地方特色的住宅产业发展模式和因地制宜的住宅产业化体系。
积极培育住宅产业化基地,提高住宅产业自主创新和产业化生产能力。加快科技进步,鼓励企业技术创新和成果转化,积极开发推广先进适用的新型住宅建筑体系和住宅部品,提高工业化水平和住宅质量。通过培育、鼓励一批骨干房地产开发企业与部品生产、科研单位组成联盟,集中力量开发攻关对提高住宅综合性能起关键作用的核心技术,形成产学研相结合的技术创新体系,带动所在地区的住宅产业发展。
延伸阅读:沪上保障房签定建设质量公约严格质量管理
昨天,参与上海保障性住宅建设的五大集团上海地产集团中星公司、上海城投总公司城投置地公司、上海建工集团建工房产公司、上海城建集团城建置业公司、上海绿地集团绿地实业公司与上海市工程建设质量管理协会共同签订了《上海市住宅建设质量公约》,并承诺对自身的住宅建设质量全面负责,强化过程控制,严格质量管理体系,为用户提供符合国家标准的合格住宅。
记者从上海市工程建设质量管理协会获悉,自今年3月5日开设"住宅保障热线"至今,已接到各类有效投诉150多起,其中还受理了一起由153人联合签名的群体性投诉案,反映国内一家知名企业在浦东开发的楼盘存在多方面的质量问题。
昨天,市大型保障居住区推进办、市房管局要求五大房地产集团在建设保障房方面严把质量关。《公约》要求,对于对条例执行不力的企业,对于发生严重质量问题、引发群体性投诉的项目,将在媒体上公开曝光,并提议建设主管部门进行处理。
延伸阅读:沪拟出台措施保质量建筑商将有"短名单""黑名单"
闵行"莲花河畔景苑"在建住宅倾覆事故发生后,本市建设工程质量安全引起广大市民的高度关注。昨天下午,市十三届人大常委会第十三次会议听取和审议了"关于本市建设工程质量安全管理工作的报告"。
"合理低价"演变为"最低价"
黄融指出,本市建设工程领域还存在一些亟待解决的突出问题。如现行部分制度和标准规范不够完善,部分监理、审图等单位把关不严,给工程带来质量安全隐患。如合理低价中标制度在实际运行中往往演变为最低价中标,部分企业低价中标后,采取减少投入、以次充好、管理缺失、违规转包、签证变更等严重降低质量安全标准的行为;对处于强势地位的建设单位缺乏有效约束和责任追究机制,导致工程质量安全的第一责任难以有效落实;社会诚信体系不够健全,部分企业受经济利益驱动,存在违法违规行为,规避政府部门监管,导致质量安全事故或隐患,部分施工单位存在压价竞争、违法转包分包、非法挂靠、资质虚假和建材质量不达标等违规行为;市场准入门槛较低,企业结构不尽合理,一线施工队伍素质整体不高,技术管理力量相对短缺;政府监管力量相对薄弱,难以适应当前超常规建设的要求,城乡统筹监管和政府过程监管有待进一步强化。
研究建立"短名单""黑名单"
针对上海特大城市和软土地基的实际情况,本市考虑在《建筑法》等国家法规基础上,研究制订符合上海实际、进一步加强本市建设工程质量安全监管的法规或规章。年内将完成《上海市地基基础设计规范》第四次修编,将吸取"莲花河畔景苑"事故教训,初步考虑在地基基础设计中适当增加抗水平力的要求,对大面积堆载、位于或临近边坡和基坑的建筑物(构筑物)增加稳定性分析的要求。
黄融介绍,本市将进一步加强招投标管理。针对部分建设单位不遵守基本建设程序和边设计、边审图、边施工的现象,严格施工图招标,杜绝"三边"现象。针对最低价中标暴露出的一些问题,将采用以程序和行为监管并重的招投标监管方式,并对招投标各环节实施全过程监管。
加快以从业企业电子版《诚信手册》为主的市场信用体系建设,研究建立"短名单"和"黑名单"制度,建立综合评价体系,并向社会公布评价排名前列的企业"短名单",并将少数经营行为不规范、资质标准不到位的企业列入"黑名单"。
延伸阅读:二手房质量纠纷上升验房环节难进二手房交易
花了170万买了套不足100平方米的房子,可是买下后才发现,房间里水管是漏的、插座一通电就会短路……最近,刘先生在长桥地区买了一套房子,虽然花了巨资,可最后刘先生还得为房子的"暗毛病"继续买单。
记者昨天从上海多家中介机构了解到,目前上海二手房交易中近80%的买卖双方都会在房屋质量问题上出现纠纷。然而,可以诊断出房子暗病的验房机构却在二手房市场举步维艰。
案例
170万的房子维修花了7万多
"我真的是后悔啊,买了这么个‘毛病房’,我事后修房子的钱都可以多买几个平米了。"刘先生告诉记者,由于女儿快到入学年龄了,因此,为了能让女儿能够上到好的小学,他在长桥地区购买了一套学区房,总共90多平米的房子刘先生花了170多万。"就是因为房子是对口上海小学的,所以等了好久才等到这套房源,而且非常贵。"
终于等到一套中意的学区房,刘先生非常高兴,立刻签订合同办理手续带着全家入住。可是才两天,问题就接踵而来了,"在卧室靠近卫生间的一面墙的墙角上,我发现了一大块水渍,而且这块水渍还有越来越大的趋势,不久地板也开始有点松动了,而房间里那么多电源插座,各个都是地雷,常常会一通电就短路,害得整个房间电源都跳闸。"
刘先生不得已请来了物业,检查后才发现,房间的水管暗管由于质量问题有多处渗水,要解决问题只有把地板撬开重新换管。而房间里的电线暗线也存在许多问题,刘先生还必须重新铺设一遍电线。
"要解决这些问题,我等于重新装修了一遍,而且还又多花了7万多,如果买房子的时候就能知道这些问题我肯定不买了。这些‘暗病’一般房东不会主动说,我们买房人看房顶多了解一下房型,对这些隐蔽工程一点办法都没有。房子已经交付了,再找之前的房主索赔也是不可能的了。"
记者调查
二手房交易纠纷80%缘于房屋质量
刘先生的买房经历并非个例,记者在采访中发现,不少购买二手房的业主都有过为房子暗病买单的经历。而汉宇地产法务部的统计数据也显示:二手房交易中近80%的买卖双方都会在交房环节出现问题,其中有近10%的比例是比较严重的,以至于需要通过仲裁或者司法程序来解决。
"现在是买房的人多,二手房源少,能买到自己中意的房子就不错了,所以很多买房人关于房屋质量、隐蔽工程质量等问题都不考虑了。"徐家汇华山路上一家中介机构的负责人毛先生告诉记者,很少有人在购买二手房时请专业的验房机构来检查房屋以及隐蔽工程的质量。
而古北一家中介机构也在采访中直接拒绝了记者提出的验房要求,"不是我们不给你验,而是根本没有房东会允许你去验,二手房多少都会有点毛病的,房东本来就不愁卖不掉,谁会让你来找毛病然后再压价啊!"
二手房验房市场中举步维艰
买二手房原本最害怕的就是买到"问题房",而记者却在调查中发现,专职诊断房屋暗病的验房机构在二手房市场中却举步维艰,生存困难,不少验房机构甚至直接告诉记者,二手房验房业务在总业务中的比例非常小,"100个验房业务中,验二手房的连5个都不到!"
"二手房验房比一手房还要复杂,只要一方不配合就很难完成。"上海同圣验房公司验房师管先生告诉记者,他前几天在验一套二手房时就碰到一个情况,待售的二手房本身没有任何问题,但是由于楼下擅自敲掉了承重墙,导致这套房子走形严重。"所以二手房验房不仅要验房屋本身,还要验上下两层楼,而这在实际操作中难度是很大的。"
而上海同泰验房公司也表示,目前他们的主要业务都是"验一手房",二手房验房的市场非常小,公司基本上很难接到这样的业务。
他山之石
发达国家二手房交易须出具报告
记者从不少验房机构了解到,二手房由于自然损耗和人为装修破坏等诸多因素,比一手房更需要在交易前进行验收,而目前上海大的二手房交易中并没有强制验房这个环节。
而在美国、法国、澳洲等发达国家,二手房买卖必须由验房师对所出售的房屋进行质量检验并出具报告,这是不可缺少的程序。如在法国,必须先由验房师对房屋的水电、管道、保温层、结构进行检测,房屋的"体检"报告出来后,方可进入买卖程序;在澳洲,验房师不仅要对二手房质量出具报告,还要在报告中反映房屋的产权人变更情况、房屋所在区域未来的规划情况及同类房屋的市场价格情况。
网友发帖征集"自行验房小窍门"
一手房房源少,买二手房却容易"吃药",为了能在看房时就"发现房子到底有无暗病",记者在搜房等网站发现,不少想要购房的网友开始发帖征集"自行验房小窍门"。
"首先就是要核对售楼合同附图与现实是否一致,结构是否和原设计图相同,房屋面积是否经过房地产部门实际测量,与合同签订面积是否有差异。"在帖子中,网友"柳住"说,他自己在看房的时候就悄悄带好一把5米卷尺,看房的时候测量一下层高等数据,回家再慢慢计算所有数据到底是否一致。
同时,帖子中网友"房奴001"献计:可以用脸盆向台盆下水、浴缸下水、马桶下水等下水道灌水,"应听到‘咕噜噜’的声音,且表面无积水,否则就说明房子排水管有问题。"而"榔头轻敲听空裂、墙面不滴水无裂缝、拉断电闸看分路"这些都被网友转载成为看房中必须要注意的小细节。
汉宇中介法务部在采访中表示,购买二手房一定要事先细心发现问题,并在合同中将问题详细记录并让交房方签字认可,同时给出处理意见和处理的时限。若问题比较严重,双方可以协商通过有资质的第三方专业验房机构复验,这样可以解决双方在具体问题上的纠纷。
准新人青睐总价百万内婚房
记者在近日举行的上海婚博会上,搜房网与中国房地产指数研究院对沪上准新人们进行了调查,调查显示,百万内的中低档房源最受结婚购房市场青睐。
调查也显示,高达61%的潜在购房者将选择在1年内出手,其中12%的居民计划在半年内买房,49%的消费者会在半年到1年内买房,1-2年内买房的人数也占到了31%。不少准新人表示,由于"房子是结婚的必需品,因此即便房价一路上涨,仍然会选择一年内买房。"
而对于什么价位的房子最受准新人青睐,调查数据也显示,相当比例的购房者心理价位处于10000元/平方米以下,占到总体的31%,有28%的被访者愿意购买单价在10000-11999元/平方米的房屋,选择购买12000-13999元/平方米的房子的购房者也有27%,其他价格区间的购房者较少。
通过此次调查发现,绝大多数购房者愿意选择购买总价在100万元以下的房子,占到购买总体的81%,选择总价在50万以下、50-69万、70-89万以及90-99万的受访者占比分别为18%、28%、24%、11%。
|
